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站点在搜索算法调整中被K后应进行的三个正确步骤

来源:新华网 印尤晚报

[摘要]显而易见,如今房源发布业务已占搜房营收的25%,在楼市降温的大环境下,搜房应该如何在不伤害线下中介的情况下,实现业务突破。 搜房网端口套餐频频升级,中介吃不消。 过去一个月,搜房陷入到了一场意料之中的危机。先是杭州中介联合下架搜房房源,作为对搜房端口费用持续涨价的抗议。随后,青岛、深圳、东莞各地的多家中介机构纷纷形成战时同盟,一致讨伐搜房的收费问题。 6月中旬,在搜房董事长莫天全向中介低头,宣布端口费打六折,并取消电脑端、手机端双重收费。 虽然资本市场对搜房低头的反应并不看好,股价应声跌至9美元以下,市值一个月内缩水超过30%(注:搜房股价近期已开始反弹,截止7月1日收盘搜房股价10.3美元)。 但搜房的降价政策很大程度上平息了中介的怒火,在这之后起义的深圳中介机构也随后与搜房达成了和解。 但一个新的问题是,房源发布业务已占搜房营收的25%,在楼市降温的大环境下,搜房应该如何在不伤害线下中介的情况下,实现业务突破。 矛盾:楼市低迷 搜房猛赚 据腾讯科技了解,搜房遭到中介的围剿,无非是在低迷的房产环境下,搜房过高的端口费用与中介公司的收益形成了明显的不匹配。 莫天全在此前的内部邮件中,反思了这个现象,今年以来二手房市场下滑严重,部分经纪公司亏损,而且市场并没有回暖的迹象,但搜房的盈利依然强劲,一季度盈利还有40%以上的增长。相比之下,我们一直标榜的与经纪公司共同发展的目的,并没有体现在搜房与经纪公司的经营结果上,搜房赚了,而且赚的不合理的多,相反一些经纪公司亏了,而且亏得不合理的多。如果搜房还不降价,甚至还通过创新来变相增加收费和提价,我想经纪公司是有道理来围剿我们的。 今年上半年,房地产市场经历了一个空前困难的时期,宏观经济下行,房地产信贷持续偏紧,造成了房产市场进入了明显的调整阶段。其中,二手房市场受到的冲击更剧烈,部分城市二手房成交量下滑超过50%。 以北京为例,今年上半年,北京新房成交量将创下2006年以来新低。根据北京中原等机构统计,截至6月29日,扣除保障房,今年上半年北京商品住宅新房成交23163套、276万平方米,同比跌幅都在39%。而二手整体成交情况更是不容乐观,北京市住建委数据显示,截至6月29日,2014年上半年北京二手住宅共成交43841套,相比于去年同期减量54%。 6月起义的中介公司,都是靠二手房买卖为生的。在低迷的市场环境下,搜房端口费用过高势必会造成这种矛盾。早期搜房网只提供60版、120版端口,后来相继推出了180版、300版。不同的端口对于中介来说意味着刷新量,版本越高刷新频次就越多,发布的房源信息就更能高频次地出现在相应位置上。在线下各大中介机构竞争激烈同时房源同质化严重的情况下,中介只有拼命刷房源,才能在线上获得足够的客源。 我爱我家透露,5年来,搜房网的端口套餐费用从60元/月上涨到600元/月,上涨了10倍,中介在网络端口付出几乎是每年翻倍。搜房之所以能够持续涨价,也是源于线下房产经纪公司的白热化竞争。据统计,全国有超过5万家房产经济公司,从业人数超过100万。进入门槛低,服务同质化,使得搜房在中介机构中有很强的议价能力,导致的结果就是端口费用的一涨再涨。 而今年上半年,房产市场的风向变了,告别了过去几年的快速增长。不仅成交量大幅缩水,价格上也有局部下滑。2008年时,楼市也曾经历过类似的冷清,当时北京地区几家中介也联合起来跟搜房讲价,结局也同样是搜房给中介打了六折。 搜房与中介相互依存局面仍将继续 市场对搜房的担忧,主要是源自搜房这种与中介机构的矛盾是否不可调和。但据腾讯科技了解,目前双方互相依存的局面难以改变。 业内人士透露,中介机构很难甩开搜房单干,业内不少有规模的中介公司都上线了自家网站。但是由于流量不足,导入客源的能力有限,尽管公司层面力推自家产品,但是基层的经纪人仍然依赖第三方网站获取客源。 从数据上可以反映出中介对搜房的依赖,截至2013年底,搜房共有超过19万的付费经纪人,12年底时这一数字不到13万。 21世纪不动产CFO用合作共生来中介公司和第三方网站的关系,他表示:第三方网站为中介公司带来浏览和客源,中介公司利用第三方网站发布房源信息,提供交易服务。搜房等第三方网站以自己清晰的市场定位,为中介公司利用互联网促成交易起了较大的推动作用。 同时,搜房亦不能取代线下中介,莫天全在中介风波后明确表示,搜房永远不可能做中介。 业内人士透露,房产这种大宗非标品的交易,很难绕开线下服务环节直接通过互联网完成。链家董事长左晖表示,我们目前确定的是,经纪人的作用不可能被替代。未来对行业来说潜在的变革力量主要还是来自于互联网,这个行业对互联网难的是目标客户太少,对深度的要求太高。而21世纪不动产CFO也强调房产网站不可能完全取代线下,因为线下中介提供的不仅仅是商品,更是服务。 至少目前来看,中介机构和搜房网都还离不开对方。从各地中介机构的反应来看,中介对搜房态度的反弹并不是完全抵制,只要价格在能接受的范围内,中介仍然愿意而且需要和搜房这类第三类房产网站合作。 二手房市场不景气,搜房怎么办? 据腾讯科了解,搜房目前的三大块收入构成中,展示广告和电商服务都是针对一手房的营销,挣的是开发商的钱;只有房源发布业务(Listing services)是来自于二手房,也就是二手房中介发布房源的端口费用。 2013年搜房展示广告收入2.78亿美元,电商收入1.88亿美元,房源发布收入1.61亿美元,这一块占总营收25%。 虽然二手房收入占比不高,但二手房业务在房产市场好的年份里通常有很高的增长。根据业内人士的分析,中国的主要城市将先后进入以二手房为主的时代。一线城市二手房交易量早已超越新房,二线主要城市二手房交易量目前约占40%。 2013年,搜房二手房房源发布业务就实现了三位数增长,较2012年同比增长121.7%。但在2009年和2012年这两个比价差的年份,搜房二手房业务的增长仅有个位数。 今年上半年二手房成交清淡,房源发布业务的增长预计比2013年会有不小的下滑。同时,给中介打折也会明显影响这块收入。在二手房不景气的情况下,搜房该怎么办? 搜房近期在努力平息二手房风波的同时,也一直在释放新业务的风声,包括去年下半年上线的金融服务,以及目前玩法尚不明确的社区O2O战略。 可以明确的是,在整体低迷的市场环境和端口费用打折的情况下,搜房今年的二手房业务确实令人担忧。但搜房和中介的关系,并不能说是决裂,只是在市场调整期间的利益重新分配。搜房一系列新业务推广,可以看出在二手房增长乏力的情况下,试图借新房业务实现一个新的增长。 其中比较引人注意的是,搜房主打一二手联动的新房通业务再次在各地推广。自去年8月开始,搜房新房通业务在全国30多个城市针对经纪人发布。 所谓一二手联动,此前线下的中介公司也有尝试,实质就是二手房经纪人介入一手房销售。2011年末楼市低迷时,不少楼盘就通过联合二手房代理来销售新房。这种一二手联动在市场不好的情况下,能够盘活经纪人资源,促进新房的销售。同时,二手房中介代理一手房,会拿到更高的佣金。 如果一二手房真的能联动起来,那么开发商可以卖出房子,中介获得更高佣金,搜房也能从中分一杯羹。但这一想法在楼市降温的大环境下能否有效仍需验证,至少3年前的那次楼市降温中,业内的这类尝试就没有成功。 912 527 835 543 775 385 104 302 642 480 880 753 285 790 58 152 100 912 651 233 87 566 362 182 720 53 137 692 153 529 417 195 14 447 326 339 328 616 34 723 883 27 309 487 631 893 714 989 756 687

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